Boletín — Perspectiva Económica Inmobiliaria: Condominios y Desarrollos Residenciales

1. Introducción El mercado inmobiliario de la Zona Metropolitana de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit se encuentra en una etapa de reequilibrio tras el auge post- pandemia. Este boletín, desarrollado a partir del análisis de Teseo Data Lab, presenta una visión sintética del comportamiento actual del mercado y sus perspectivas hacia 2026-2028. Si bien la región mantiene fundamentos sólidos impulsados por el crecimiento demográfico, el dinamismo turístico y la inversión en infraestructura, el incremento en el inventario ha generado ajustes en precios y tiempos de venta, marcando una transición hacia un mercado más competitivo y selectivo. Objetivos • Comprender el estado actual del mercado inmobiliario en la ZM Puerto Vallarta • Identificar oportunidades de inversión por zona • Anticipar tendencias clave de demanda, precios y rentabilidad • Evaluar riesgos y factores críticos de éxito

2. Contexto Económico Regional 2.1 Dinamismo Económico de Jalisco La economía de Jalisco ha demostrado una resiliencia notable en un entorno global de incertidumbre. Durante el tercer trimestre de 2025, el estado registró un crecimiento del +1.6% en el Indicador Trimestral de la Actividad Económica Estatal (ITAEE), una cifra que supera en 14 veces el promedio nacional (0.11%) para el mismo periodo. Este dinamismo se sustenta en la diversificación productiva del estado, con un desempeño destacado en: Sector Crecimiento

Q3 2025

Principales Actividades Actividades Primarias +10.4% Agricultura, ganadería Actividades Secundarias +1.7% Manufactura, construcción Actividades Terciarias +0.7% Comercio, turismo, servicios Para 2026, las proyecciones de Coparmex y analistas económicos sitúan el crecimiento de Jalisco en torno al 1.2%, con una inflación esperada del 3.77%. Aunque moderado, este crecimiento supera las expectativas para la economía nacional (+0.5% a +1.6%). 2.2 Inversión Pública en Bahía de Banderas El gobierno de Nayarit ha priorizado la inversión en infraestructura para Bahía de Banderas, anunciando en agosto de 2025 un paquete de inversiones que supera los 20,000 MDP. Esta inyección de recursos públicos fortalece la competitividad de la Zona Norte y genera un efecto multiplicador en la demanda de vivienda y servicios. Entre los proyectos destacados se encuentran: • Puente Federación (Amado Nervo): Conexión directa entre Puerto Vallarta y Bahía de Banderas, con financiamiento 100% federal. Entrega estimada: 2026. • Mejoramiento de vialidades: Ampliación de la carretera federal 200 y accesos a zonas turísticas. • Infraestructura hidráulica: Proyectos de saneamiento y abastecimiento de agua potable. 2.3 Sector Turístico: Motor de la Economía Regional El turismo representa el 9.2% del PIB de Jalisco y es el principal motor económico de la Zona Metropolitana. En 2025, Puerto Vallarta consolidó su posición como uno de los destinos más competitivos de México, alcanzando cifras récord en varios indicadores.

Indicador 2023 2024 2025 Ten- dencia Visitantes Puerto Vallarta 4.5M 4.9M ~5.0M Estable Ocupación Hotelera PV

65% 70% 82.7% +18.1%

Derrama Económica PV

27,000

MDP

29,000

MDP

32,000

MDP +10.3% Gasto Turista Internacional $10,800 MXN $11,750 MXN $12,900 MXN +9.7% Ocupación Riviera Nayarit

68% 72% 74.7% +3.8%

Indicadores Turísticos 2023-2025 Posicionamiento Nacional de Jalisco en Turismo El estado de Jalisco ocupa posiciones de liderazgo en el sector turístico nacional: • 1er lugar en establecimientos hoteleros • 1er lugar en ocupación hotelera (Puerto Vallarta: 82.7%) • 2do lugar en oferta de habitaciones: 83,067 cuartos • 2do lugar en ingresos hoteleros (7% del total nacional) • 3er lugar en ingreso de cuenta turística (7.4% del PIBT) • 3er lugar en empleo turístico (7.7% de empleos) • 5to lugar en IED turística: $398.2 MDD (6% del total nacional) La Riviera Nayarit fue nombrada entre los ”Top 50 Places to Visit 2026”, consolidando su atractivo internacional y generando expectativas positivas para la demanda de segundas residencias y propiedades de inversión.

3. Análisis del Mercado Inmobiliario 2023-2026 3.1 Diagnóstico del Mercado Actual El mercado inmobiliario de la Zona Metropolitana de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit se encuentra en una fase de reequilibrio tras el auge post- pandemia. Durante 2025, el sector presentó un desbalance entre oferta y demanda, reflejando un entorno más competitivo y con mayor presión para la colocación de inventario. Este ajuste se observa en tres indicadores clave: • Mayor inventario: La oferta de condominios creció de aproximadamente 2,000 unidades en 2024 a 3,211 en 2025 (+58.7%). • Menor velocidad de absorción: Los tiempos de venta superan los 300 días por unidad. • Corrección de precios: El valor promedio descendió de $387,000 a $325,000 USD (-16.3%). En conjunto, estos factores evidencian una transición hacia un mercado más equilibrado, donde la planeación estratégica y el análisis de datos serán determinantes para la toma de decisiones. 3.2 Perfil del Comprador Moderno El perfil del comprador en la Zona Metropolitana de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit ha evolucionado de forma significativa, reflejando un mercado más informado y estratégico. Actualmente, el 62% de los compradores pertenece a las generaciones Millennials y Centennials, lo que ha transformado las dinámicas de decisión. Entre las principales características destacan: • Mayor nivel de información: decisiones basadas en datos, análisis y comparativos de mercado • Enfoque en valor a largo plazo: menor interés en la especulación y mayor orientación a plusvalía sostenida • Preferencia por sostenibilidad: creciente demanda de desarrollos con eficiencia energética y enfoque ambiental • Búsqueda de diferenciación: mayor relevancia de amenidades como coworking, wellness y espacios pet-friendly 3.3 Motores de Crecimiento a Largo Plazo A pesar del ajuste actual, la Zona Metropolitana de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit mantiene fundamentos sólidos de crecimiento, respaldados por factores estructurales que fortalecen su atractivo inmobiliario en el mediano y largo plazo.

4. Infraestructura La región ha consolidado proyectos clave que mejoran su conectividad y competitividad. Proyecto Estado Impacto Ampliación Aeropuerto PVR Concluido Duplica capacidad, primera terminal Net-Zero de LATAM Autopista Guadalajara- PV Operando Reduce tiempo a 2h 45min desde Guadalajara Puente Federación En construcción Conexión directa PV-Bahía de Banderas (2026)

5. Turismo El destino continúa posicionándose a nivel internacional, con una demanda diversificada y en crecimiento, especialmente en segmentos de lujo y wellness. • Bahía de Banderas: 2.7 millones de turistas en 2023 • Reconocimiento internacional (Top 50 Places to Visit 2026)

6. Inversión Extranjera La región sigue captando flujos relevantes de inversión extranjera directa, lo que impulsa el desarrollo inmobiliario y la confianza en el mercado. • IED Nayarit 2024: US$363M • IED Jalisco 2024: US$1,100M • Principales países de origen: EE.UU., Canadá, España

7. Tendencias de Estilo de Vida Las transformaciones en los patrones de vida y trabajo están redefiniendo la demanda inmobiliaria en la región. • Auge del trabajo remoto y nómadas digitales • Demanda de segundas residencias por retirados norteamericanos • Crecimiento de la renta vacacional (Airbnb,

VRBO)

4. Análisis por Zona Geográfica 4.1 Zona Sur: Exclusividad y Alto Margen La Zona Sur representa el segmento más exclusivo del mercado inmobiliario de Puerto Vallarta. Abarca desde Conchas Chinas hasta Mismaloya, incluyendo desarrollos icónicos como Garza Blanca. Se caracteriza por: • Baja densidad: Desarrollos boutique con pocas unidades • Alta privacidad: Acceso controlado y exclusivo • Vistas premium: Océano Pacífico y Sierra Madre • Amenidades de primer nivel: Spas, restaurantes gourmet, marinas privadas 4.2 Zona Centro: Dinamismo y Volumen La Zona Centro abarca la totalidad del municipio de Puerto Vallarta, desde el Centro Histórico y la Zona Romántica hasta la frontera con Nayarit. Es el mercado más maduro y diversificado, con productos para todos los segmentos: Sub-zonas principales: • Zona Romántica: Turismo, renta vacacional, comunidad LGBT+ • Centro Histórico: Comercio, cultura, turismo • Marina Vallarta: Lujo, golf, marina • Versalles: Residencial emergente, gastronomía • Fluvial Vallarta: Residencial de clase media- alta • Zona Hotelera: Turismo, comercio • Nuevo Ixtapa: Residencial de alto volumen 4.3 Zona Norte: Crecimiento Acelerado La Zona Norte comprende el municipio de Bahía de Banderas en Nayarit, desde Nuevo Vallarta hasta Sayulita. Es el polo de mayor crecimiento de la ZM, con un incremento poblacional del +51.1% en la última década. Se caracteriza por: Sub-zonas principales: • Nuevo Vallarta: Resorts, golf, familias • Bucerías: Pueblo costero, comunidad expatriada • La Cruz de Huanacaxtle: Marina, lujo emergente • Flamingos: Golf, residencial de lujo • Punta Mita: Ultra-lujo, Four Seasons, St. Regis • Sayulita: Surf, bohemio, turismo joven

5. Análisis Riesgo-Retorno por Zona El análisis por zonas refleja oportunidades diferenciadas según el nivel de riesgo y retorno esperado, permitiendo una mejor alineación con el perfil de cada inversionista: Zona Retorno Potencial Nivel de Riesgo Perfil Recomendado Sur Medio (30%) Bajo Conservador, largo plazo Centro Alto (166%) Medio- Alto Moderado, flujo de caja Norte Muy Alto (200%) Medio Agresivo, crecimiento La diversificación por zonas permite al inversionista alinear su estrategia con su perfil de riesgo y objetivos financieros. Mientras la Zona Sur ofrece estabilidad, y la Zona Centro equilibrio entre riesgo y flujo, la Zona Norte Perfil Zona Recomendada Estrategia Conservador Sur Propiedades de lujo, largo plazo Moderado Centro Renta vacacional, diversificación Agresivo Norte Preventa, crecimiento de capital Institucional Centro + Norte Portafolio diversificado destaca como el principal motor de crecimiento, consolidándose como la opción más atractiva para maximizar rendimientos en el contexto actual del mercado. Recomendaciones por Perfil de Inversionista

6. Conclusiones y Recomendaciones La Zona Metropolitana de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit se presenta como un mercado inmobiliario resiliente y lleno de oportunidades para el ciclo 2026-2028. Si bien el reequilibrio de 2025 ha moderado las expectativas de corto plazo, los fundamentos a largo plazo permanecen sólidos:

7. Crecimiento demográfico sostenido (+26.2% en la última década)

8. Turismo robusto (82.7% de ocupación hotelera récord)

9. Inversión en infraestructura (+20,000 MDP en Bahía de Banderas)

10. Diversificación de la demanda (turismo, retiro, trabajo remoto) Recomendaciones Estratégicas En el contexto actual de ajuste del mercado, la principal oportunidad se concentra en la Zona Norte, donde coinciden tres factores determinantes: menor nivel de saturación, alto potencial de crecimiento y el impacto directo de la inversión en infraestructura. Esta combinación posiciona a la zona como el principal foco de oportunidad para inversionistas que buscan maximizar retorno en el mediano plazo, especialmente en un entorno donde el mercado se vuelve más selectivo y orientado a decisiones basadas en datos.

El presente documento se proporciona exclusivamente con fines informativos y analíticos. La información contenida en este reporte ha sido recopilada y procesada con datos disponibles hasta marzo de 2026; sin embargo, el mercado inmobiliario es dinámico y se encuentra sujeto a cambios constantes derivados de factores económicos, financieros, sociales, políticos y regulatorios. En consecuencia, la información aquí presentada debe entenderse como una referencia temporal, y no como una recomendación definitiva para la inversión ni como base única para la toma de decisiones financieras o patrimoniales. Bajo ninguna circunstancia este documento deberá interpretarse como una oferta, invitación o solicitud para comprar, vender o invertir en bienes inmuebles. DatAlpine by Teseo Data Lab S.A.S. no es una entidad regulada para otorgar asesoría financiera, legal o de inversión, por lo que el contenido del presente informe no constituye asesoramiento especializado ni implica recomendación alguna por parte de DatAlpine o de terceros mencionados en el mismo. Los análisis, proyecciones, valoraciones y conclusiones incluidas se elaboran a partir de metodologías que DatAlpine considera confiables y técnicamente adecuadas; no obstante, dichos análisis pueden contener errores, omisiones o variaciones derivadas de la calidad, disponibilidad y actualización de la información utilizada, así como de cambios en las condiciones del mercado sin previo aviso. Disclaimer Legal y Alcance del Informe Para la elaboración de este reporte, Teseo Data Lab ha empleado información proveniente de fuentes públicas, privadas y de terceros que se estiman confiables. Sin embargo, no se ha realizado una verificación independiente de dichas fuentes, por lo que no se asume responsabilidad alguna respecto a la exactitud, integridad o vigencia de los datos empleados. Las proyecciones, escenarios y conclusiones presentadas son de carácter estimativo y exploratorio, y no constituyen garantía de resultados futuros. Cualquier desempeño esperado del mercado, comportamiento de precios o nivel de absorción está sujeto a la variabilidad inherente del entorno económico y a factores fuera del control de DatAlpine y Teseo Data Lab. DatAlpine by Teseo Data Lab S.A.S., así como sus socios, colaboradores, empleados y representantes, no asumen responsabilidad alguna por pérdidas directas o indirectas, daños o perjuicios derivados del uso, interpretación o aplicación de la información contenida en este documento. Se recomienda expresamente a los lectores complementar este análisis con la asesoría de profesionales legales, financieros y fiscales antes de tomar cualquier decisión basada en el contenido del presente informe. Finalmente, la información y proyecciones incluidas reflejan las condiciones del mercado al momento de su elaboración y no se garantiza su validez o precisión en escenarios futuros.

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